La construcción informal en Medellín: entre licencias, reconocimientos y operativos

Por: Estefanía Hernández Ruiz / estefania.hernandezr@upb.edu.co

Al Barrio La Francia, ubicado en la comuna 2 de Medellín, llegó Edwin Goez junto con su padre cuando tenía casi 13 años. Llegó para construir una vivienda de un piso en el terreno que poseían. Cuando Goez creció, su padre le permitió construir un segundo piso y a su hermano le dejó construir el tercero. Ninguno de los tres niveles contaba con una licencia de construcción. Solo fue hasta la década de los 90 que legalizar surgió como un tema de conversación entre ellos porque, como dice él, “en las comunas de la zona nororiental nadie se preocupaba por legalizar una propiedad, simplemente lo que necesitaban es tener un lugar para meterse". Y aún parece que sigue siendo así. En Medellín, a mediados del año pasado, la alcaldía tuvo 1.200 informes técnicos con reportes de edificaciones ilegales y, en lo corrido de 2025, ha suspendido 255 obras.

La licencia de construcción es un documento que otorga el permiso para edificar y urbanizar. En otras palabras, certifica que un inmueble puede ser construido en cierta zona y con ciertas dimensiones (área en metros cuadrados o número de pisos) que son establecidas en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT). El POT es, como su nombre lo indica, un plan o una ruta de acción realizada por cada municipio para estipular los proyectos ambientales, sociales, económicos, culturales y geográficos que desarrollará a largo plazo en los diferentes sectores.

El “largo plazo” se traduce en tres periodos constitucionales completos que equivalen aproximadamente entre 12 y 16 años y cada cuatro se realiza una revisión que permite repasar avances, estudiar nuevos riesgos, encontrar oportunidades de mejora y luego tomar decisiones a medida que se presentan transformaciones en el territorio. Es por eso que, si las construcciones están registradas y legalizadas, las entidades públicas pueden planear de manera efectiva las acciones que ejecutarán en todos los rincones de la ciudad.

La licencia de construcción es uno de los cinco tipos de licencias urbanísticas que existen en Colombia, de acuerdo con el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio. Las demás tipologías incluyen licencia de urbanización, de parcelación, de subdivisión y de intervención y ocupación del espacio público. Como tal, la licencia de construcción también se subdivide dependiendo del procedimiento requerido. Puede ser solicitada para realizar una obra nueva, una modificación, una ampliación, una adecuación, un reforzamiento estructural, una demolición o, incluso, una reconstrucción del inmueble. Los encargados de conferir dichas licencias son las curadoras y los curadores urbanos de cada municipio, quienes son personas particulares elegidas por concurso de méritos que realizan una función pública, pues procuran mantener ordenado el territorio.

Las Estadísticas de Licencias de Construcción (ELIC) del DANE mostraron que el año pasado se redujo el área aprobada de licencias a nivel nacional en un 24,1% respecto a 2023 y Antioquia restó 3,9 puntos porcentuales a dicha variación. En concordancia con esto, la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), presentó en el informe de la actividad edificadora que, también en el 2024, las construcciones iniciadas (obras nuevas) en el país disminuyeron y se perdieron en promedio 23 mil empleos en el sector construcción.

Sin embargo, según el mismo informe, Antioquia fue el departamento que más metros cuadrados licenció en el mismo año. Pero, a pesar de esto, en algunos municipios del departamento como Medellín, se continúan presentando construcciones ilegales que omiten el requisito esencial: la licencia. De acuerdo con la Alcaldía de Medellín, a mediados del año pasado recibió 1.200 informes técnicos con reportes de edificaciones ilegales, donde identificó 65 puntos críticos en 15 comunas.

En Medellín y sus alrededores se siguen presentando construcciones sin licencia- Foto: Estefanía Hernández.

Luisa Fernanda Amaya, arquitecta y coordinadora del Taller de Servicio Civil de la Universidad Pontificia Bolivariana, manifiesta que legalizar una vivienda es importante porque sin una licencia no es posible obtener las escrituras de la construcción, lo cual no permitiría venderla o heredarla. Además, mencionó que para acceder a subsidios o a préstamos de los bancos, también es indispensable contar con la respectiva licencia de construcción.

En este contexto, vale decir que la licencia no solo garantiza la legalidad de la vivienda sino también la seguridad de las personas que la habitan. Las prácticas de construcción informal pueden desencadenar en una serie de problemas estructurales y, debido a que algunas construcciones ilegales no tienen en cuenta qué lugares son clasificados como zonas de riesgo en el POT, pueden presentar deslizamientos de tierras, inundaciones, entre otros. Es por eso que la Secretaría de Seguridad y Convivencia y la Secretaría de Gestión y Control Territorial han llevado a cabo operativos para identificar e intervenir este tipo de construcciones al margen de la ley. Solo hasta febrero del 2025, estas secretarías han ejecutado 18 operativos, en los cuales han emitido 23 órdenes de Policía, han suspendido 255 obras y removido 90 construcciones.

Al respecto, declaraciones del secretario de Seguridad y Convivencia, Manuel Villa Mejía, recogidas en un boletín de la Alcaldía, precisan que: "Estas acciones son fundamentales para el ordenamiento territorial y la seguridad ciudadana, ya que las construcciones ilegales no solo afectan el espacio público y la infraestructura de la ciudad, sino que también ponen en riesgo la vida de quienes los habitan”.

Además, las construcciones irregulares se han extendido hasta los cerros tutelares, los cuales son esenciales porque actúan como reguladores climáticos y albergan la fauna y la flora de la ciudad. De acuerdo con la Alcaldía de Medellín, se han realizado 161 recorridos este año en cerros como Pan de Azúcar, El Volador, La Asomadera, El Picacho, Nutibara y Santo Domingo. De esta manera, han recuperado el espacio público y adelantado 41 remociones de este tipo de inmuebles que no cumplen las normas y afectan dichas zonas de protección ambiental.

Las autoridades han reforzado la vigilancia de las construcciones ilegales en los cerros tutelares- Foto: Alcaldía de Medellín.

Los operativos son amparados bajo el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, a partir del artículo 135 donde se empieza a desarrollar el capítulo sobre “Los comportamientos que afectan la integridad urbanística”. Allí se estipula que las sanciones frente a las construcciones ilegales pueden ir desde suspender la obra o cobrar multas hasta ordenar su demolición. No obstante, la facultad que tienen las autoridades para imponer dichas sanciones termina cuando la construcción cumple tres años después de ser finalizada. Nótese que, aunque los curadores urbanos son quienes autorizan las licencias, no son ellos los encargados de ejercer control: las secretarías y las inspecciones de policía son las responsables de vigilar y sancionar a las construcciones informales.

Explorando el siguiente mapa interactivo se puede conocer detalles de algunos operativos realizados contra las construcciones informales en la ciudad de Medellín y en sus alrededores:

En algunas ocasiones, las consecuencias de las edificaciones ilegales también pueden afectar a los vecinos. Celeni Gallego residía en su casa propia de tres pisos con mansarda. En esta última se ubicaba el patio, el cual tenía un techo corredizo. Unos días después, sus vecinos construyeron más pisos y una ventana corrediza quedó apuntando al patio de ella. Es decir que era posible que, desde la casa de los vecinos, alguien ingresara por el patio a su vivienda. Al notar esto, Gallego decidió interponer una querella, que es una notificación a las autoridades de un delito, similar a una denuncia pero con posibilidad de conciliar. En medio de las investigaciones, se descubrió que sus vecinos no contaban con una licencia de construcción, pues si hubieran tenido el documento, el curador urbano encargado de expedirla y de hacer las respectivas revisiones a los planos, posiblemente hubiera notado dichas ventanas, ya que afectaban de forma directa a las propiedades aledañas.

Las viviendas que se han construido sin licencia, como la de los vecinos, pueden ser legalizadas bajo la figura de reconocimiento.  La ley 1848 de 2017 establece que las construcciones informales que se realizaron antes del año 2012 tienen la oportunidad de ser reconocidas “siempre y cuando cumplan con el uso previsto por las normas urbanísticas vigentes”.

La curadora cuarta, Janeth Arango, magister en Procesos Urbanos y Ambientales, que a propósito es la primera abogada en ejercer este cargo en Medellín, que generalmente es designado para arquitectos o ingenieros, calcula que alrededor del 70 u 80% de los despachos reciben temas de reconocimiento porque, como dice ella, “estamos habitando una ciudad consolidada”. Con esto se refiere a que Medellín ya es una ciudad construida, que tiene poco suelo para seguir desarrollándose y, por lo tanto, lo que pretenden hoy en día los titulares de viviendas que ya se construyeron sin los requisitos adecuados es buscar un reconocimiento para entrar al tráfico inmobiliario. Ella explica que, para acceder a esta legalización, la vivienda debe ser sometida a un peritaje para evaluar que cumpla con las condiciones de sismo resistencia y demás determinadas por la ley.

Entonces, ¿qué pasa con las viviendas informales construidas después del 2012? Según Arango, a estas viviendas se les exigen los mismos requisitos que a una obra nueva, debido a que no les aplica el reconocimiento porque no cumplen con la norma, no las cubre la ley 1848.

Por su parte, la curadora segunda Ángela Restrepo, arquitecta especializada en gestión y procesos urbanos y en derecho urbano, agrega que solo hay una posibilidad para que una construcción informal realizada después de 2012 pueda aplicar al reconocimiento y es con una orden administrativa de la inspección de policía. A través de la orden, la inspección puede dar un plazo para que se adecúe la construcción a los requisitos urbanísticos. “Lo que pasa es que esa orden tiene que ir acompañada de una multa, porque una cosa es la sanción y otra cosa es lo que se debe hacer para corregir esa situación ilegal que se generó”, dice Restrepo. No obstante, se presentan resistencias para pagar la multa y cumplir la sanción, es por eso que, en ocasiones, las personas prefieren mantener su inmueble ilegal.

“Nos estamos llenando de construcciones ilegales y cada vez son más y más y más […] Si tuviéramos un control efectivo, no tendríamos tantas viviendas y edificaciones irregulares; aquí, a media cuadra, hicieron una edificación irregular a los ojos nuestros, de seis pisos, y no pasó nada”

-Ángela Restrepo, curadora segunda.

La arquitecta urbanista, consultora en planificación y ordenamiento territorial Lina Beatriz Méndez, le explicó a Contexto los matices de legalizar las casas luego de ser construidas, las posibles causas y riesgos de este fenómeno social y las estrategias que podría impulsar el distrito de Medellín:

Una de las estrategias de reasentamiento que menciona Méndez es la iniciativa de viviendas de interés social (VIS). Según las ELIC del DANE, en diciembre de 2024 se autorizaron 2.024.822 metros cuadrados para edificación de vivienda, de los cuales el 41,3% corresponden a vivienda de interés social (835.414 metros cuadrados). Esta cantidad de metros se traduce en 12.797 viviendas de interés social, que reflejan una disminución del 31,1% respecto al número de unidades aprobadas para este tipo de vivienda en diciembre de 2023.

Engaños con los títulos

 El abuelo de Ana Arango tenía un terreno en lo que se conoce hoy como Guayabal, comuna 15 de Medellín. Allí construyó su casa y otras seis más para su familia. Sin escrituras, sin licencia. Sus hijos se criaron allá y, luego de que nació Ana Arango continuaron residiendo también en aquel lugar. Cuando ella se casó, hizo un segundo piso y fue en ese tiempo cuando trató, por primera vez, de sacar una escritura del terreno.

Ella cuenta que un señor que había conocido en Dabeiba se ofreció a ayudarle y descubrió que su abuelo tenía otro terreno en Belén. Este señor, cuenta Arango, tramitó y se robó la escritura de Belén pero le entregó la de Guayabal. Por lo tanto, ella recurrió a buscar un abogado para que le ayudara a legalizar las viviendas construidas allí y, para empezar a trabajar, él le pidió un millón. “Yo qué iba a saber de eso, lo pedí prestado y se lo di, pero no volvió a aparecer y un día me dijo: Ana ¿sabes qué? Eso está muy difícil, no voy a poder seguir con ese caso”. Lo mismo le pasó con otros dos abogados: ambos le llevaron un recibo que les dan en los despachos de los curadores para demostrarle a ella que entregaron algunos papeles y para que ella les hiciera un pago. Luego, no la volvieron a actualizar de ningún trámite y, dice ella, prácticamente se desaparecieron.  

La curadora cuarta dice que son comunes este tipo de estafas. Explica que hay una etapa inicial llamada insistencia y, en ella, se permite que las personas lleven casi cualquier papel como radicado. Y ahí es cuando la oficina de la curadora les debe entregar el recibo. El mismo recibo que los abogados le presentaron a Ana Arango para que les hiciera un pago pero que, al final, no garantiza que empezaron correctamente un proceso. Para evitar este tipo de situaciones, la curadora cuarta recomienda a las familias que estén al tanto de sus propios trámites y que no es necesario que contraten personas externas para hacer las solicitudes. En esto coincide la curadora segunda, quien ofrece asesoría gratuita y permanente en su despacho. Además, sugiere que, si las personas quieren contratar a alguien para realizar los trámites, es ideal que sea un arquitecto, un ingeniero o un profesional para que pueda comprender lo conversado en la asesoría y que posteriormente pueda realizar los planos requeridos.

Otra opción, si se requiere una licencia o se desea legalizar una vivienda, es el Taller de Servicio Civil ubicado en la oficina 220 del bloque 10 de la Universidad Pontificia Bolivariana. Allí ofrecen asesoría en el reconocimiento de construcciones, sellos de propiedad horizontal y expedición de licencias de construcción para ampliar, adecuar, modificar, demoler o construir una obra nueva. La asistencia de esta unidad va dirigida a residentes del área urbana o del Área Metropolitana del Valle de Aburrá con estratificación socioeconómica de nivel 1, 2 o 3 y a las instituciones sin ánimo de lucro con proyección social.

El Taller de Servicio Civil de la UPB ofrece asesoría técnica en problemas habitacionales- Imagen propia.

Para profundizar en las funciones de curadores, licencias urbanísticas, datos técnicos, vigencias o leyes, puede visitar la cartilla proporcionada por el Colegio Nacional de Curadores Urbanos en este enlace.

Las licencias de construcción se convierten no solo en un requisito para edificar y urbanizar, sino también en un rastro de la forma en que se está densificando y ordenando cada municipio. Permiten que las alcaldías ubiquen y tengan conocimiento de cómo se está disponiendo el territorio para que puedan crear leyes acordes a las necesidades de sus habitantes. Además, se pueden comparar con una madre, que sabe dónde están seguros sus hijos y los aconseja para que no pongan en peligro sus vidas ni las de otros. Una construcción irregular e un riesgo potencial para quienes la habitan y para quienes están alrededor, más en tiempo de lluvias como las que han vuelto comunes Medellín.